İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmazların devri her zaman tarafların gerçek ve nihai iradesini yansıtmayabilir. Bazı durumlarda bir taşınmaz, taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanılarak belirli bir amaçla başka bir kişiye devredilmekte; devralan kişinin ise belirli şartların gerçekleşmesinden sonra taşınmazı yeniden devretmesi kararlaştırılmaktadır. Ancak daha sonra taşınmazı devralan kişinin, kararlaştırılan yükümlülüğünü yerine getirmemesi ciddi mülkiyet uyuşmazlıklarına yol açabilmektedir.

Bu tür durumlarda inançlı işlem kavramı gündeme gelir. Taraflar arasındaki gerçek hukuki ilişkinin ve taşınmazın hangi amaçla devredildiğinin ortaya konulabildiği hallerde, koşulların varlığına göre inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması söz konusu olabilir.

Bu yazımızda, inançlı işlemin ne olduğu, inançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının hangi durumlarda gündeme geldiği, davada ispatın önemi, hangi delillerin kullanılabileceği ve uygulamada dikkat edilmesi gereken temel noktalar ele alınmaktadır.

İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlem, taraflar arasında kurulan özel bir güven ilişkisine dayanır. Bu ilişkide bir kişi, sahip olduğu bir hakkı veya malvarlığı değerini belirli bir amaç doğrultusunda başka bir kişiye devretmekte; devralan ise bu hakkı taraflar arasındaki anlaşmaya uygun biçimde kullanmayı ve belirlenen şartlar gerçekleştiğinde hakkı veya taşınmazı geri devretmeyi kabul etmektedir.

İnançlı işlemin en önemli özelliği, tapudaki görünüm ile tarafların kendi aralarındaki gerçek hukuki ilişkinin birbirinden farklı olabilmesidir.

Örneğin bir taşınmazın güvence amacıyla başka bir kişi adına geçirilmesi, belirli bir finansal ilişkinin yürütülmesi amacıyla devredilmesi veya taşınmazın belirli bir işlem gerçekleştirildikten sonra asıl hak sahibine geri verilmesinin kararlaştırılması gibi durumlarda, somut olayın özelliklerine göre inançlı işlem ilişkisi söz konusu olabilir.

Burada belirleyici olan yalnızca tapu devrinin gerçekleşmiş olması değil, tarafların devir sırasında hangi amaçla hareket ettikleri ve aralarında nasıl bir anlaşma bulunduğudur.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası, tapuda malik olarak görünen kişinin taşınmazı taraflar arasındaki inanç ilişkisine aykırı olarak elinde bulundurduğu ve gerçek hak sahibine iade etmediği iddiasına dayanır.

Bu davada davacı, taşınmazın tapuda davalı adına kayıtlı olmasına rağmen söz konusu devrin gerçek ve nihai bir mülkiyet devri olmadığını; taşınmazın belirli bir amaçla ve güven ilişkisine dayanılarak devredildiğini ileri sürer.

Davanın temel amacı, şartları oluşmuşsa mevcut tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesidir.

Ancak tapu iptal ve tescil davası açılması tek başına yeterli değildir. Davacının, inançlı işlemin varlığını ve taşınmazın kendisine iade edilmesi gerektiğini hukuken ortaya koyabilmesi gerekir.

İnançlı İşlem Hangi Unsurlara Dayanır?

Her taşınmaz devri inançlı işlem olarak değerlendirilemez. Bir işlemin bu kapsamda değerlendirilebilmesi için somut olayda taraflar arasındaki ilişkinin niteliği ve gerçek iradelerinin araştırılması gerekir.

Özellikle şu hususlar önem taşır:

• Taşınmazın belirli bir amaç doğrultusunda devredilmiş olması,
• Taraflar arasında güven ilişkisine dayalı bir anlaşmanın bulunması,
• Devralanın taşınmazı belirli şartlara bağlı olarak elinde tutmasının kararlaştırılması,
• Taşınmazın veya hakkın daha sonra iade edilmesinin öngörülmesi,
• Devralanın kararlaştırılan yükümlülüğünü yerine getirmemesi.

Bu unsurların her olayda aynı şekilde ortaya çıkması zorunlu değildir. İnançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilmesinde olayların tamamı birlikte ele alınmalıdır.

İnançlı İşlem ile Muvazaa Aynı Şey midir?

İnançlı işlem ile muvazaa birbirinden farklı hukuki kavramlardır.

Muvazaada taraflar, üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla görünürde bir işlem yaparken gerçek iradelerini farklı bir işlem veya hukuki durum üzerinde birleştirebilirler.

İnançlı işlemde ise esas unsur, taraflar arasındaki güven ilişkisi ve hakkın belirli bir amaçla devredilmesidir. Devralanın, kendisine devredilen hakkı taraflar arasındaki anlaşmaya uygun şekilde kullanması ve şartları oluştuğunda iade etmesi beklenir.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü açılacak tapu iptal ve tescil davasının hukuki sebebi, taraflar arasındaki gerçek ilişkinin doğru şekilde belirlenmesine bağlıdır.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat

Bu tür davalarda en önemli konulardan biri ispat meselesidir.

Tapu sicilinde taşınmazın davalı adına kayıtlı olması nedeniyle davacının, bu kaydın arkasındaki gerçek hukuki ilişkiyi ortaya koyması gerekir.

Bu kapsamda;

• Yazılı anlaşmalar,
• Protokoller,
• Ödeme belgeleri,
• Banka kayıtları,
• Tapu kayıtları,
• Taraflar arasındaki yazışmalar,
• Mesajlaşmalar,
• Elektronik kayıtlar,
• Tanık anlatımları,
• Taşınmazın kullanımına ilişkin belgeler,
• Tarafların devir öncesi ve sonrasındaki davranışları,

somut olayın niteliğine göre önem taşıyabilir.

Ancak her delilin aynı hukuki değere sahip olmadığı unutulmamalıdır. Özellikle taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda, yazılı delil, delil başlangıcı ve ispat kurallarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle dava açılmadan önce yalnızca “taşınmaz bana ait” şeklindeki genel bir iddianın değil, taşınmazın neden devredildiğinin ve neden geri verilmesi gerektiğinin hangi delillerle ortaya konulabileceğinin belirlenmesi gerekir.

İnançlı İşlem Yazılı Olarak Yapılmak Zorunda mıdır?

İnançlı işlem ilişkilerinde yazılı belgeler ispat açısından önemli bir yere sahiptir. Tarafların taşınmazın hangi amaçla devredildiğini ve hangi şartlarda geri verileceğini yazılı olarak ortaya koymuş olması, uyuşmazlığın çözümünü kolaylaştırabilir.

Bununla birlikte somut olayların tamamında taraflar arasında kapsamlı bir yazılı sözleşme bulunması beklenemez.

Bu nedenle “yazılı belge yoksa hiçbir şekilde dava açılamaz” şeklinde kesin bir sonuca ulaşmak doğru değildir. Mevcut delillerin niteliği, delillerin birbirini destekleyip desteklemediği ve uyuşmazlığın somut özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle işlem sırasında düzenlenen belgeler, para hareketleri, tarafların yazışmaları ve işlem sonrasındaki davranışları birlikte incelendiğinde, tarafların gerçek iradesinin ortaya çıkarılması mümkün olabilir.

Taşınmazın Devralan Tarafından İade Edilmemesi

İnançlı işlem ilişkisinin temelinde, devralanın kendisine yüklenen yükümlülüğe uygun davranması bulunur.

Taşınmaz belirli bir amaçla devredilmiş ve şartların gerçekleşmesi halinde taşınmazın geri verileceği kararlaştırılmışsa, devralanın bu yükümlülüğe aykırı davranması uyuşmazlığa neden olabilir.

Örneğin taraflar arasında taşınmazın belirli bir işlem tamamlandıktan sonra eski malikine iade edileceği konusunda anlaşma bulunmasına rağmen, taşınmazın iade edilmemesi halinde, somut olayın özelliklerine göre inançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Ancak burada davanın temelini oluşturan inanç ilişkisinin ve iade yükümlülüğünün ispatlanması gerekir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Hangi Hususlar Araştırılır?

İnançlı işlem iddiasına dayanan bir uyuşmazlıkta yalnızca tapu kaydının incelenmesi yeterli olmayabilir.

Taşınmazın hangi tarihte ve hangi koşullarda devredildiği, tarafların işlem sırasında ne amaçladıkları, bedelin kim tarafından ödendiği, taşınmazı fiilen kimin kullandığı ve tarafların devir sonrasında nasıl davrandığı gibi hususlar önem kazanabilir.

Özellikle;

Taşınmaz neden devredildi?

Taraflar arasında taşınmazın geri verilmesine ilişkin bir anlaşma var mıydı?

Taşınmazın bedeli kim tarafından karşılandı?

Devir sonrasında taşınmazı kim kullandı?

Davalı, taşınmazı neden iade etmedi?

gibi soruların cevapları uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olabilir.

Bu nedenle tapu iptal ve tescil davası bakımından olayların kronolojik şekilde ortaya konulması ve her önemli vakıanın uygun delillerle desteklenmesi büyük önem taşır.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Süre

İnançlı işlemden kaynaklanan uyuşmazlıklarda süre konusu da dikkatle değerlendirilmelidir.

Davanın hangi hukuki sebebe dayandığı, taraflar arasındaki ilişkinin niteliği ve ileri sürülen talebin kapsamı süre bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle bütün inançlı işlem uyuşmazlıkları için tek bir süre bulunduğu düşünülmemelidir.

Özellikle uzun yıllar önce gerçekleştirilen taşınmaz devirlerinde, olayın tüm tarihleri ve tarafların gerçekleştirdiği işlemler incelenmeden dava süreci hakkında kesin değerlendirme yapılmamalıdır.

İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Dava açılmadan önce taşınmazın tapu geçmişinin incelenmesi ve taraflar arasındaki ilişkinin başlangıcından itibaren olayların kronolojik olarak ortaya konulması önemlidir.

Bunun yanında;

• Tapu kayıtları,
• Devir belgeleri,
• Ödeme kayıtları,
• Banka hareketleri,
• Yazılı anlaşmalar,
• Mesajlaşmalar,
• Tanıklar,
• Taşınmazın kullanımına ilişkin belgeler,
• Tarafların iade talebine ilişkin yazışmaları,

birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle taraflar arasındaki güven ilişkisinin nasıl kurulduğu ve taşınmazın neden devredildiği açık şekilde ortaya konulmalıdır.

Bu değerlendirme, yalnızca dava açılıp açılamayacağının değil, davanın hangi hukuki sebebe ve hangi delillere dayandırılması gerektiğinin belirlenmesi açısından da önemlidir.

Konya'da İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmazın Konya'da bulunması veya tarafların Konya'da ikamet etmesi halinde, uyuşmazlığın somut özelliklerine göre görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, dava şartlarının değerlendirilmesi ve taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir.

Konya tapu iptal ve tescil davası süreçlerinde, özellikle taşınmazın geçmiş devirleri, taraflar arasındaki anlaşmalar ve ödeme ilişkileri dikkatle incelenmelidir.

Aygören Hukuk olarak, taşınmaz uyuşmazlıklarında yalnızca mevcut tapu kaydına değil, işlemin arkasındaki hukuki ilişkiye ve uyuşmazlığın bütününe odaklanıyoruz. Konya avukat arayışında olan ve inançlı işlem nedeniyle taşınmazına ilişkin hak kaybı yaşadığını düşünen kişilerin, dava açmadan önce somut olaylarını ve mevcut delillerini hukuki açıdan değerlendirmeleri önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilir mi?

Taraflar arasında inançlı işlem bulunduğu ve taşınmazın belirli şartlarla iade edilmesi gerektiği hukuken ortaya konulabiliyorsa, somut olayın koşullarına göre tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilir.

İnançlı işlem nasıl ispatlanır?

İnançlı işlemin ispatında yazılı belgeler başta olmak üzere ödeme kayıtları, banka hareketleri, taraflar arasındaki yazışmalar, tanık anlatımları ve olayın diğer özellikleri değerlendirilebilir. Hangi delillerin kullanılabileceği somut olaya göre belirlenmelidir.

Tapuda malik görünen kişi taşınmazı geri vermiyorsa ne yapılabilir?

Taşınmazın güven ilişkisine dayanılarak devredildiği ve geri verilmesinin kararlaştırıldığı ispatlanabiliyorsa, koşulları varsa inançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.

İnançlı işlem ile muvazaa arasındaki fark nedir?

İnançlı işlem esas olarak taraflar arasındaki güven ilişkisine ve hakkın belirli bir amaçla devredilmesine dayanırken, muvazaa görünüşteki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasındaki farklılığa dayanır. Bu nedenle iki hukuki kurum aynı değildir.

Tapu iptal ve tescil davasında avukatla çalışmak gerekli midir?

Her dava bakımından zorunluluk aynı şekilde değerlendirilmez. Ancak taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki sebebin doğru belirlenmesi, delillerin değerlendirilmesi, dava dilekçesinin hazırlanması ve usulî sürelerin takip edilmesi önem taşıdığından hukuki destek alınması faydalı olabilir.

Sonuç

İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki görünüm ile tarafların gerçek hukuki ilişkisi arasında farklılık bulunan ve taşınmazın güven ilişkisine dayanılarak devredildiğinin ileri sürüldüğü önemli bir dava türüdür.

Bu davalarda başarı açısından yalnızca taşınmazın geçmişte kime ait olduğunun ortaya konulması yeterli değildir. Taşınmazın hangi amaçla devredildiği, tarafların gerçek iradesinin ne olduğu, iade yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı ve bu hususların hangi delillerle ispatlanabileceği birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle tapu kayıtları, ödeme belgeleri, yazılı anlaşmalar, taraflar arasındaki iletişimler ve işlem sonrasındaki davranışların bir bütün halinde incelenmesi, doğru hukuki değerlendirme yapılması açısından önem taşır.

Taşınmazınızın güven ilişkisine dayanılarak devredildiğini ve sonrasında tarafınıza iade edilmediğini düşünüyorsanız, dava açmadan önce somut olayın ve mevcut delillerin uzman bir tapu iptal ve tescil avukatı tarafından değerlendirilmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.