Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kira ilişkileri, taraflar arasında sürekli borç ilişkisi doğuran ve uzun süre devam eden sözleşmelerdendir. Bu nedenle kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri arasında yer almaktadır. Özellikle kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya veren açısından ciddi ekonomik ve hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Bu noktada kiraya verenin başvurabileceği en etkili hukuki yollardan biri temerrüt nedeniyle tahliye davasıdır.

Kiracının kira borcunu ödememesi her durumda otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan hükümler içermekte; tahliye için belirli şartların gerçekleşmesini aramaktadır. Bu şartlara uyulmadan açılan davalar çoğu zaman usulden reddedilmekte ve kiraya veren açısından telafisi güç hak kayıpları ortaya çıkmaktadır.

Aygören Hukuk olarak bu yazımızda; temerrüt kavramını, temerrüt nedeniyle tahliye davasının şartlarını, ihtar sürecini, dava usulünü, iki haklı ihtar ile farklarını, süreleri ve uygulamadaki önemli hususları ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

1. Temerrüt Kavramı Nedir?

Temerrüt, borçlunun borcunu süresinde ve gereği gibi yerine getirmemesi hâlidir. Kira hukuku bakımından temerrüt, kiracının kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte veya kanuni süresi içinde ödememesiyle ortaya çıkar. Kiracının kira bedelini ödeme borcu, kira sözleşmesinin en temel yükümlülüğüdür ve bu borcun ihlali, kira ilişkisinin devamını doğrudan etkiler.

Ancak kanun koyucu, barınma ve işyeri hakkını korumak amacıyla, kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya verene doğrudan tahliye hakkı tanımamış; belirli prosedürlerin izlenmesini zorunlu kılmıştır.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirerek kiralananın tahliyesini talep ettiği dava türüdür. Bu dava yalnızca kira alacağının tahsilini değil, kira ilişkisinin tamamen sona erdirilmesini ve taşınmazın boşaltılmasını amaçlar.

Bu yönüyle temerrüt nedeniyle tahliye davası, yalnızca alacak davasından veya icra yoluyla kira alacağının tahsilinden farklıdır. Tahliye kararı verilmesi hâlinde kiracı, taşınmazı boşaltmak zorunda kalır.

3. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı

Temerrüt nedeniyle tahliye davasının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanun, kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanımıştır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, kanunda öngörülen şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesine bağlıdır.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin doğrudan dava açması mümkün değildir. Öncelikle kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi ve ödeme için süre tanınması zorunludur.

4. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira bedelinin vadesinde ödenmemiş olması ve kiracının borcunu yerine getirmemesi temel şarttır. Bununla birlikte kiraya verenin, kanunun öngördüğü şekilde kiracıya yazılı ihtar göndererek ödeme için süre tanıması zorunludur.

İhtar süresinin dolmasına rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracı temerrüde düşer ve kiraya veren tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması hâlinde dava reddedilebilir.

5. İhtarname Süreci ve Önemi

Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında ihtarname süreci son derece kritik bir aşamadır. Kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek ödenmeyen kira bedelini bildirmeli ve ödeme için kanunda öngörülen süreyi tanımalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin açıkça belirtilmesi, sürenin doğru hesaplanması ve sürenin sonunda ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin ifade edilmesi gerekir. Usulüne uygun olmayan ihtarnameler, açılacak tahliye davasının reddine neden olabilir.

6. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtar süresinin dolmasına rağmen kira borcu ödenmezse kiraya veren, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme yapılmadığını gösteren belgeler ve diğer deliller açıkça belirtilmelidir.

Mahkeme, temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığını, ihtarın usulüne uygun olup olmadığını ve kira borcunun gerçekten ödenip ödenmediğini değerlendirerek karar verir.

7. Kiracının Sonradan Ödeme Yapmasının Sonuçları

Kiracı, ihtar süresi içinde kira borcunu öderse temerrüt ortadan kalkar ve tahliye davası açılamaz. Ancak ihtar süresi geçtikten sonra yapılan ödemeler, her durumda tahliye sonucunu engellemez.

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, kiracının dava açıldıktan sonra yaptığı ödemenin davayı kendiliğinden sona erdireceğinin düşünülmesidir. Yargıtay uygulamasında, ödeme zamanlaması bu noktada belirleyici kabul edilmektedir.

8. Temerrüt Nedeniyle Tahliye ile İki Haklı İhtar Arasındaki Fark

Temerrüt nedeniyle tahliye davası ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliyede, tek bir kira borcunun ödenmemesi ve buna ilişkin ihtar yeterliyken; iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede aynı kira yılı içinde kira bedelinin geç ödenmesi sebebiyle iki ayrı haklı ihtarın gönderilmiş olması gerekir.

Yanlış dava türüyle açılan davalar çoğu zaman reddedilmekte ve kiraya veren açısından ciddi zaman kaybına yol açmaktadır.

9. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davalarında Süreler

Kira hukukunda süreler son derece katıdır. İhtar süresinin yanlış hesaplanması, davanın erken veya geç açılması ve hak düşürücü sürelerin kaçırılması telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren dikkatli ve bilinçli şekilde yürütülmesi gerekir.

10. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davalarında Avukat Desteğinin Önemi

Temerrüt nedeniyle tahliye davaları, basit gibi görünmekle birlikte ciddi usul bilgisi gerektirir. İhtarname düzenlenmesi, süre hesabı, doğru dava türünün seçilmesi ve Yargıtay içtihatlarının bilinmesi davanın sonucu üzerinde doğrudan etkilidir.

Aygören Hukuk, kira hukuku alanındaki deneyimiyle temerrüt nedeniyle tahliye davalarında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. Konya avukat arayışında olan kiraya verenler için süreci başından sonuna kadar titizlikle takip ederek hak kayıplarının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Sonuç

Temerrüt nedeniyle tahliye davası, kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya verene tanınmış etkili bir hukuki yoldur. Ancak bu yolun başarıyla sonuçlanabilmesi, kanuni şartlara eksiksiz şekilde uyulmasına bağlıdır. İhtar süreci, süreler ve dava usulü doğru yönetilmediğinde ciddi hak kayıpları yaşanabilir. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında uzman hukuki destek alınması büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Temerrüt nedeniyle tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Temerrüt nedeniyle tahliye davaları, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

2. Kiracı ihtar süresi içinde ödeme yaparsa tahliye olur mu?
Hayır. İhtar süresi içinde ödeme yapılırsa temerrüt ortadan kalkar ve tahliye davası açılamaz.

3. Temerrüt nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Uygulamada genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

4. İhtarname zorunlu mudur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarname zorunludur.

5. Temerrüt nedeniyle tahliye davasında avukatla temsil şart mı?
Zorunlu değildir; ancak usul hatalarının önüne geçilmesi açısından avukat desteği önemlidir.