Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Dava Süreci

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye’de özellikle büyükşehirler ve gelişmekte olan bölgelerde en sık karşılaşılan gayrimenkul hukuku sözleşmelerinden biridir. Bu sözleşme türü, arsa malikinin arsasını değerlendirme ihtiyacı ile müteahhidin inşaat yaparak kazanç elde etme amacını bir araya getirir.

Ancak uygulamada bu sözleşmeler; eksik veya ayıplı inşaat, süresinde teslim yapılmaması, arsa paylarının usule aykırı devri ya da sözleşmenin tek taraflı feshi gibi birçok hukuki uyuşmazlığa konu olabilmektedir. Yüksek ekonomik değerler içermesi nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu yazıda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, sık karşılaşılan uyuşmazlıkları ve dava sürecini ayrıntılı şekilde ele alacağız.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, kendisine ait taşınmazın belirli bir payını veya tamamını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde bina inşa ederek sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu sözleşme ile arsa sahibi, nakit ödeme yapmaksızın taşınmazını değerlendirme imkânı elde ederken; müteahhit de inşa edeceği bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak kazanç sağlar.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda özel olarak düzenlenmiş bir sözleşme değildir. İçeriğinde hem taşınmaz devri hem de eser meydana getirme borcu bulunduğundan, karma sözleşme niteliği taşır.

Bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda;

• Türk Borçlar Kanunu,
• Türk Medeni Kanunu,
• Yargıtay içtihatları

birlikte değerlendirilir.

Özellikle müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun biçimde ve süresinde teslim etme borcu, arsa sahibinin ise arsa paylarını devretme yükümlülüğü büyük önem taşır.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli kabul edilebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir.

Sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Yazılı ancak resmi şekle uygun olmayan sözleşmeler, kural olarak geçersiz sayılır.

Tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip olması gerekir. Arsa paylı veya elbirliği mülkiyetine konuysa, tüm paydaşların sözleşmeye katılması veya yetkilendirilmesi önemlidir.

Sözleşmede; teslim edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri, paylaşım oranları, inşaat süresi, cezai şartlar ve fesih hükümleri açıkça düzenlenmelidir. Belirsizlik içeren sözleşmeler, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

4. Arsa Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Arsa sahibinin temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını süresinde ve eksiksiz şekilde müteahhide devretmektir. Bu devir, çoğu zaman inşaatın belirli aşamalarına bağlanmaktadır.

Bununla birlikte arsa sahibinin en önemli hakkı, inşaatın sözleşmeye uygun, eksiksiz ve ayıpsız biçimde tamamlanarak kendisine teslim edilmesini talep etmektir.

Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması halinde arsa sahibi;

• Sözleşmenin feshi,
• Arsa paylarının iadesi,
• Tazminat,
• Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi

gibi haklarını kullanabilir.

5. Müteahhidin Hak ve Yükümlülükleri

Müteahhidin en temel borcu, inşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde ve kararlaştırılan teknik özelliklere uygun şekilde tamamlamaktır. İnşaatın eksik, ayıplı veya geç teslim edilmesi, müteahhidin sorumluluğunu doğurur.

Müteahhit, edimini gereği gibi yerine getirdiği ölçüde arsa paylarının kendisine devrini talep edebilir. Ancak sözleşmeye aykırı davranış halinde bu hak sınırlanabilir veya tamamen ortadan kalkabilir.

6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında şunlar yer almaktadır:

• İnşaatın süresinde teslim edilmemesi
• Eksik veya ayıplı imalat yapılması
• Arsa paylarının erken veya usulsüz devri
• Müteahhidin inşaatı yarım bırakması
• Sözleşmenin tek taraflı feshi
• Alacak ve tazminat talepleri

Bu uyuşmazlıklar çoğu zaman dava yoluyla çözüme kavuşturulmaktadır.

7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalar

Bu sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda açılabilecek başlıca davalar şunlardır:

• Sözleşmenin feshi davası
• Tapu iptali ve tescil davası
• Alacak ve tazminat davaları
• Eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili
• Cezai şart alacağı davaları

Her dava türü, somut olayın özelliklerine göre ayrı hukuki değerlendirme gerektirir.

8. Dava Süreci Nasıl İşler?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, öncelikle sözleşme hükümleri incelenir. İnşaatın mevcut durumu, teknik bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.

Mahkeme; tarafların kusur durumunu, edimlerin yerine getirilip getirilmediğini ve sözleşmeye aykırılıkları değerlendirerek karar verir. Bu süreç, teknik ve hukuki boyutları nedeniyle uzun ve karmaşık olabilir.

Özellikle Konya’da görülen arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında, hem tapu kayıtlarının hem de inşaat sürecinin titizlikle incelenmesi büyük önem taşır. Bu nedenle sürecin, gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir Konya avukat tarafından yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.

9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Davalarında Zamanaşımı

Bu tür davalarda zamanaşımı süresi, talep edilen hakka göre değişiklik gösterir. Eksik ve ayıplı işler, tazminat talepleri veya sözleşmenin feshi gibi konularda farklı süreler söz konusu olabilir.

Zamanaşımı süresinin kaçırılması, hak arama imkânını tamamen ortadan kaldırabileceğinden, sürecin başından itibaren hukuki destek alınması önemlidir.

10. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Hukuki Destek

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüksek ekonomik değer, teknik detay ve uzun vadeli yükümlülükler içeren sözleşmelerdir. Sözleşmenin hazırlanması aşamasında yapılacak küçük bir hata, ileride büyük hak kayıplarına yol açabilir.

Aygören Hukuk olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve bu sözleşmelerden doğan dava süreçlerinde müvekkillerimize hukuki destek sunmaktayız. Konya avukat kadromuzla, her somut olayı kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirerek süreci titizlikle yürütmekteyiz.

SONUÇ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru şekilde kurulmadığı veya uygulanmadığı takdirde ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilen bir sözleşme türüdür. Tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi, sözleşmenin resmi şekle uygun yapılması ve sürecin profesyonel şekilde yürütülmesi büyük önem taşır.

Uyuşmazlık halinde, dava sürecinin teknik ve hukuki boyutlarının birlikte değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından belirleyici rol oynar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noter şartı olmadan geçerli olur mu?
Hayır. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir.

2. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne yapılabilir?
Sözleşmenin feshi, tazminat ve tapu iptali gibi davalar açılabilir. Somut olaya göre hukuki yol belirlenmelidir.

3. Eksik veya ayıplı inşaatta dava açılabilir mi?
Evet. Eksik ve ayıplı imalat nedeniyle bedel indirimi, onarım veya tazminat talepli davalar açılabilir.

4. Arsa payları erken devredildiyse geri alınabilir mi?
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı varsa tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

5. Bu davalarda avukat tutmak zorunlu mudur?
Zorunlu değildir; ancak arsa payı karşılığı inşaat davaları teknik ve karmaşık olduğundan, alanında deneyimli bir Konya avukat ile sürecin yürütülmesi hak kaybı riskini azaltır.