Hisseli Tapuda Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır? Anayasa Mahkemesinin 2026 Tarihli İptal Kararı ve Güncel Düzenlemeler

Hisseli Tapuda Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır? Anayasa Mahkemesinin 2026 Tarihli İptal Kararı ve Güncel Düzenlemeler

Hisseli taşınmazlarda paydaşlardan birinin kendisine ait payı üçüncü bir kişiye satması, diğer paydaşlar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle miras yoluyla edinilen arsalar, tarım arazileri, ortak mülkiyete tabi konutlar ve ticari taşınmazlarda, paydaşların birbirlerinden habersiz şekilde gerçekleştirdikleri hisse satışları sıklıkla uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

Türk hukukunda bu tür durumlar için diğer paydaşlara tanınan önemli haklardan biri, uygulamada şufa hakkı olarak da bilinen yasal önalım hakkıdır.

Bu hak sayesinde belirli şartların oluşması hâlinde, hisseli bir taşınmazın paydaşı, başka bir paydaşın üçüncü kişiye sattığı hisseyi mahkeme yoluyla kendi adına tescil ettirebilmektedir.

Ancak önalım hakkının kullanılması belirli şartlara ve hak düşürücü sürelere tabidir. Üstelik 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkına ilişkin önemli değişiklikler yapılmış; ardından Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararıyla, önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesine ilişkin düzenleme iptal edilmiştir. Karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış ve iptal hükümlerinin yürürlüğü dokuz ay ertelenmiştir.

Norm Kararlar Bilgi Bankası+1

Peki, hisseli tapuda şufa hakkı nasıl kullanılır? Hisseli taşınmazın bir başkasına satılması hâlinde diğer hissedarlar ne yapabilir? Önalım davası kaç gün içerisinde açılmalıdır? Şufa bedeli tapudaki satış bedeli üzerinden mi, yoksa taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden mi hesaplanır? Anayasa Mahkemesinin son kararı açılmış davaları nasıl etkileyecektir?

Konya'da faaliyet gösteren Aygören Hukuk tarafından hazırlanan bu yazıda, hisseli tapularda önalım hakkını, şufa davasının şartlarını, 2025 ve 2026 yıllarında yapılan hukuki değişiklikleri ve Anayasa Mahkemesinin son kararının sonuçlarını farazi olaylarla birlikte ele alıyoruz.

1. Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendisine ait payı üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak edinme imkânı sağlayan haktır.

Yasal önalım hakkı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiştir.

TMK m.732 uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

Bu düzenlemenin temel amacı, paylı mülkiyete tabi taşınmaza dışarıdan yeni kişilerin ortak olmasının sınırlandırılması ve mevcut paydaşlara mülkiyet ilişkisini kendi aralarında sürdürme imkânı tanınmasıdır.

Örneğin üç kardeşin birlikte malik oldukları bir arsanın hissedarlarından biri, kendisine ait payı diğer kardeşlerin bilgisi dışında başka bir kişiye satmış olabilir.

Bu durumda diğer kardeşler, kanuni şartların bulunması hâlinde, satılan hisse üzerinde önalım hakkını kullanarak payın kendi adlarına geçirilmesini talep edebilir.

Ancak şufa hakkı, hissedarın satış yapmasını baştan itibaren yasaklayan bir hak değildir. Satış gerçekleşebilir; diğer paydaşlar ise bu satış üzerine kanunun tanıdığı haklarını kullanabilirler.

Ayrıca yasal önalım hakkının doğması için tapu siciline ayrıca şerh verilmesi gerekmez. Hak, kanundan kaynaklanmaktadır.

2. Hisseli Tapuda Şufa Hakkını Kimler Kullanabilir?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazın diğer paydaşlarına tanınmıştır.

Dolayısıyla bir taşınmaz üzerinde herhangi bir mülkiyet payı bulunmayan kişi, yalnızca taşınmazı satın almak istediği için yasal önalım hakkını kullanamaz.

Önalım hakkının doğabilmesi için temel olarak şu koşulların bulunması gerekir:

Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması.

Paydaşlardan birinin kendi payını tamamen veya kısmen satması.

Satışın mevcut paydaşlardan birine değil, üçüncü bir kişiye yapılması.

Satışın, kanunda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilen işlemlerden olmaması.

Önalım hakkının kanuni süreler içerisinde dava yoluyla kullanılması.

Burada özellikle paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki ayrım önemlidir.

Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir oranı bulunmaktadır. Örneğin üç kişinin bir taşınmaza sırasıyla 1/2, 1/4 ve 1/4 oranlarında malik olması mümkündür.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların taşınmaz üzerinde bağımsız olarak belirlenmiş payları bulunmaz.

Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, miras ortaklığının devam ettiği dönemde elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir.

Bu nedenle miras yoluyla edinilen her taşınmazda doğrudan şufa davası açılabileceği düşünülmemelidir. Öncelikle tapudaki mülkiyet türünün ve gerçekleştirilen devrin hukuki niteliğinin incelenmesi gerekir.

Farazi Olay: Üç Kardeşin Ortak Arsası

Konya'nın Selçuklu ilçesinde bulunan bir arsa, Ahmet, Mehmet ve Ayşe adına paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlıdır.

Her kardeşin taşınmaz üzerinde üçte bir payı bulunmaktadır.

Ahmet, kendisine ait 1/3 payı, diğer kardeşlerin bilgisi dışında Hasan isimli üçüncü kişiye satmıştır.

Bu durumda Mehmet ve Ayşe, gerekli koşulların bulunması ve kanuni sürelerin kaçırılmaması hâlinde Hasan'a karşı önalım davası açabilir.

Ancak Ahmet payını Mehmet'e satmış olsaydı, Ayşe'nin bu satış nedeniyle yasal önalım hakkı doğmayacaktı. Çünkü söz konusu işlem, paydaşlar arasında gerçekleşmiş olacaktı.

3. Hangi Hisse Satışlarında Şufa Hakkı Kullanılamaz?

Hisseli tapuda gerçekleşen her devir, diğer paydaşlara önalım hakkı vermez.

Özellikle işlemin satış niteliğinde olup olmadığı ve payın kime devredildiği önemlidir.

Paydaşlar Arasında Gerçekleşen Satışlar

Bir paydaşın hissesini aynı taşınmazdaki diğer paydaşlardan birine satması hâlinde, kalan paydaşlar kural olarak yasal önalım hakkını kullanamaz.

Örneğin dört hissedarlı bir taşınmazda A'nın hissesini B'ye satması durumunda C ve D, yalnızca bu satışa dayanarak şufa hakkı ileri süremez.

Bağışlama ve Miras Yoluyla Devirler

Yasal önalım hakkı, kural olarak üçüncü kişiye yapılan satışla doğar.

Bu nedenle gerçek bir bağışlama veya miras yoluyla gerçekleşen mülkiyet geçişi, doğrudan yasal önalım hakkının kullanılmasına imkân sağlamaz.

Ancak tapuda bağış olarak gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa, işlemin muvazaalı olup olmadığı ayrıca incelenebilir.

Cebrî Artırma ve Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlar

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK m.733/1 değiştirilmiştir.

Güncel düzenlemeye göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bununla birlikte 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlar bakımından önceki kanuni düzenlemelerin uygulanmasına ilişkin geçiş hükmü bulunmaktadır.

Dolayısıyla bir taşınmaz hissesinin devredilme yöntemi ve satış tarihi, önalım hakkının bulunup bulunmadığının belirlenmesinde önemlidir.

4. Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı, doğrudan tapu müdürlüğüne başvurularak veya satıcıya noter ihtarnamesi gönderilerek tek taraflı biçimde kullanılabilecek bir hak değildir.

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca yasal önalım hakkı, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır.

Bu nedenle diğer hissedarın payını satın almak isteyen kişinin, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açması gerekir.

Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Örneğin Konya'nın Meram ilçesinde bulunan hisseli bir taşınmaza ilişkin önalım davası, görevli Konya Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi, taşınmazın aynına ilişkin davalara yönelik HMK m.12 kapsamında değerlendirilir.

Şufa Davası Kime Karşı Açılır?

Dava, hissesini satan eski paydaşa değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.

Örneğin Ahmet'in hissesini Hasan'a satması hâlinde diğer paydaşların önalım davasını Ahmet'e değil, Hasan'a yöneltmesi gerekir.

Ancak satın alınan payın başka bir kişiye devredilmiş olması hâlinde güncel tapu kaydı ve HMK'nın dava konusu devre ilişkin hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Şufa Davası Açılmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davaları bakımından genel bir dava şartı arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır.

Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi davası bu açıdan karıştırılmamalıdır. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlenmişken, yasal önalım davası aynı düzenlemenin kapsamına doğrudan girmemektedir.

5. Şufa Hakkı Kaç Gün İçerisinde Kullanılmalıdır? 2026 Yılı Güncel Süreler

Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreler, hak düşürücü niteliktedir.

Bu nedenle sürenin geçirilmesi hâlinde, diğer şartlar mevcut olsa bile önalım hakkının kullanılması mümkün olmayabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde, satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi öngörülmüştür.

Noter bildiriminin yapılması hâlinde, hak sahibinin önalım hakkını kullanması için üç aylık süre bulunmaktadır.

Bunun yanında satış tarihinden itibaren uygulanacak azami hak düşürücü süre de mevcuttur.

25 Aralık 2025 tarihli değişiklik öncesinde bu azami süre iki yıl iken, 7571 sayılı Kanun ile bir yıla indirilmiştir.

Ancak değişiklikten önce yapılmış satışlar bakımından eski iki yıllık süre uygulanmaya devam etmektedir.

Her iki süre birlikte dikkate alınır; uygulanabilir olan daha erken son tarihten önce dava açılması gerekir.

Satış Noter Aracılığıyla Bildirilmezse Ne Olur?

Satışın noter aracılığıyla bildirilmemesi, diğer paydaşların önalım haklarını süresiz biçimde korudukları anlamına gelmez.

Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık sürenin başlangıcı bakımından farklı değerlendirme söz konusu olmakla birlikte, satış tarihinden itibaren işleyecek azami hak düşürücü süre geçerliliğini korur.

Örneğin 2026 yılında gerçekleştirilen bir pay satışının diğer paydaşa noter aracılığıyla bildirilmemesi hâlinde dahi satıştan itibaren bir yıllık azami süre önem taşır.

Bu nedenle satışın tesadüfen öğrenildiği tarihe güvenilerek dava açmanın ertelenmesi, hak kaybına neden olabilir.

Farazi Olay: Şufa Hakkında Bir Yıllık Sürenin Kaçırılması

Konya'nın Karatay ilçesinde bulunan hisseli bir taşınmazdaki 1/4 pay, 15 Şubat 2026 tarihinde üçüncü kişiye satılmıştır.

Diğer hissedara noter aracılığıyla herhangi bir bildirim yapılmamıştır.

Paydaş, satıştan yaklaşık on dört ay sonra, Nisan 2027'de durumu öğrenerek dava açmak istemektedir.

Satışın 25 Aralık 2025 sonrasında yapılmış olması nedeniyle bir yıllık azami hak düşürücü süre uygulanacaktır.

Dolayısıyla herhangi başka bir özel hukuki durum bulunmadığı varsayımında, satış tarihinden itibaren bir yıllık sürenin geçirilmiş olması önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil eder.

Bu örnek, şufa davalarında yalnızca satışın öğrenilme tarihinin değil, tapudaki satış tarihinin de mutlaka incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

6. Anayasa Mahkemesinin Son Kararı: Şufa Davalarında Rayiç Bedel Düzenlemesi İptal Edildi

Önalım hakkına ilişkin son dönemin en önemli hukuki gelişmesi, Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararıdır.

Bu kararla Anayasa Mahkemesi, 7571 sayılı Kanun'un Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yaptığı değişiklik kapsamında, önalım hakkına konu payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bulmuştur.

Karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

6.1. Anayasa Mahkemesi Kararından Önce Önalım Bedeli Nasıl Belirleniyordu?

25 Aralık 2025 tarihli değişiklikten önce Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırması gerekiyordu.

Bu sistemde esas alınan bedel, satış işleminde kararlaştırılan bedeldi.

Örneğin bir paydaşın hissesini 500.000 TL bedelle üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşın önalım hakkını kullanırken ödeyeceği tutar, kural olarak satış bedeli ile ilgili tapu giderleri üzerinden belirlenmekteydi.

Bununla birlikte satış bedelinin gerçeğe aykırı gösterildiğine yönelik muvazaa iddiaları ve bunların ispatı ayrı uyuşmazlıklara konu olabiliyordu.

6.2. 2025 Yılında Yapılan Değişiklikle Ne Oldu?

24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilen 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası değiştirilmiştir.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle, önalım hakkına konu payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesi esası kabul edilmiştir.

Böylece payın tapudaki satış bedeli yerine mahkemece belirlenen piyasa değerinin dikkate alınması öngörülmüştür.

Önalım hakkını kullanan kişinin, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemece belirlenen kesin süre içerisinde yatırması zorunlu hâle getirilmiştir.

Ayrıca Geçici 1. maddenin ikinci fıkrasıyla bu düzenlemenin, değişiklik yürürlüğe girmeden önce açılan davalarda da uygulanması öngörülmüştür.

6.3. Anayasa Mahkemesi Rayiç Bedel Düzenlemesini Neden İptal Etti?

Anayasa Mahkemesi, önalım hakkına ilişkin yeni bedel düzenlemesini mülkiyet hakkı ve tarafların menfaatleri arasındaki adil denge bakımından incelemiştir.

Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkının temel yapısı üzerinde durulmuştur.

Önalım hakkının kullanılmasında, payı satan kişi ile üçüncü kişi alıcı arasında geçerli olarak kurulan satış ilişkisine, kanunun tanıdığı öncelik hakkı nedeniyle başka bir paydaşın dâhil olması söz konusudur.

Ancak rayiç bedel düzenlemesi, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedeli yerine hâkimin belirlediği başka bir bedelin esas alınmasına neden olmaktaydı.

Anayasa Mahkemesine göre bu durum, satış ilişkisinin ekonomik koşullarını değiştirmekte ve taraflar bakımından öngörülemeyen sonuçlar doğurabilmektedir.

Özellikle mahkemece belirlenen rayiç bedelin gerçek satış bedelinden yüksek olması hâlinde, üçüncü kişi alıcının ödediğinden daha fazla tutar elde etmesi mümkün olabilecektir.

Buna karşılık rayiç bedelin gerçek satış bedelinden düşük olması durumunda, üçüncü kişi alıcının uğradığı ekonomik kayıp tam olarak karşılanamayabilecektir.

Ayrıca önalım hakkını kullanan paydaş, ne kadar bedel ödemesi gerektiğini yargılama sırasında yapılacak değer tespitine kadar kesin olarak bilemeyebilecektir.

Anayasa Mahkemesi, bu gerekçelerle düzenlemenin tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil denge oluşturmadığı sonucuna ulaşmıştır.

Sonuç olarak Mahkeme, rayiç bedel esasını Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiş; bu ibareye bağlı diğer hükümler ile düzenlemenin eski davalara uygulanmasını öngören geçici hüküm de iptal kapsamına alınmıştır.

6.4. Anayasa Mahkemesi Şufa Hakkını Tamamen Kaldırdı mı?

Hayır.

Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli kararı, Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen yasal önalım hakkını ortadan kaldırmamıştır.

Karar, önalım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi ilgilendirmektedir.

Dolayısıyla hisseli bir taşınmazda paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların kanuni şartlar çerçevesinde önalım hakkını kullanabilmesi mümkündür.

Ayrıca Anayasa Mahkemesi, daha önce verdiği 3 Haziran 2025 tarihli, E.2024/152 ve K.2025/116 sayılı kararında yasal önalım hakkı kurumunu mülkiyet hakkı kapsamında incelemiş ve ilgili düzenlemelerin iptaline yönelik talepleri reddetmiştir

Bu nedenle son kararın, şufa hakkının tamamen kaldırıldığı şeklinde yorumlanması doğru değildir.

6.5. İptal Kararı Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Bu tarih son derece önemlidir.

Çünkü 11 Kasım 2026 itibarıyla rayiç bedel esasını öngören düzenleme, iptal kararı verilmiş olmasına rağmen henüz yürürlükten kalkmış değildir.

Dolayısıyla Anayasa Mahkemesinin son kararı, bugün açılacak bütün önalım davalarında doğrudan eski satış bedeli sistemine dönüldüğü anlamına gelmez.

6 Ağustos 2027 tarihine kadar mevcut yasal düzenleme yürürlüğünü korumaktadır. Bu süreçte yapılabilecek yeni kanuni düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.


6.6. Anayasa Mahkemesi Kararı Devam Eden Şufa Davalarını Nasıl Etkileyecek?

Kararın önemli sonuçlarından biri, daha önce açılmış ve yargılaması devam eden önalım davalarına ilişkindir.

7571 sayılı Kanun'la getirilen Geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, rayiç bedel düzenlemesinin değişiklikten önce açılan davalarda da uygulanması öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, bu geçiş hükmünü de iptal etmiştir.

Ancak söz konusu iptal hükmünün yürürlüğü de 6 Ağustos 2027 tarihine ertelenmiştir.

Bu nedenle devam eden davalarda, kararın yayımlandığı tarih ile iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarih arasındaki ayrım önem taşımaktadır.

Özellikle 6 Ağustos 2027 tarihinde henüz sonuçlanmamış davalarda bedelin hangi kurallara göre belirleneceği, o tarihte yürürlükte bulunacak mevzuat ve mahkemelerin uygulamaları çerçevesinde değerlendirilecektir.

İptal kararı, daha önce kesinleşmiş bütün davaların kendiliğinden yeniden görüleceği veya bütün davalarda otomatik olarak eski satış bedelinin uygulanacağı anlamına gelmemektedir.

Kanun koyucunun iptal hükümleri yürürlüğe girmeden önce yeni bir düzenleme yapması da mümkündür.

Farazi Olay: Tapu Satış Bedeli ile Rayiç Bedelin Farklı Olması

Konya'nın Selçuklu ilçesinde bulunan hisseli bir arsanın 1/4 payı, 10 Ocak 2026 tarihinde 1.000.000 TL bedelle üçüncü kişiye satılmıştır.

Diğer paydaş Ayşe, süresi içerisinde önalım davası açmıştır.

Yargılama sırasında payın rayiç değerinin 1.800.000 TL olduğu tespit edilmiştir.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, önalım bedelinin belirlenmesinde mahkemece tespit edilen rayiç değerin esas alınması öngörülmektedir.

Dolayısıyla Ayşe'nin ödemesi gereken tutar bakımından yalnızca satış sözleşmesindeki 1.000.000 TL'ye bakılması yeterli değildir.

Ancak Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli kararıyla bu rayiç bedel düzenlemesi iptal edilmiş ve iptalin yürürlüğü 6 Ağustos 2027 tarihine ertelenmiştir.

Bu nedenle davanın hangi aşamada bulunduğu, bedel hakkında verilen ara kararlar, iptal hükmünün yürürlük tarihi ve olası yeni yasal düzenlemeler birlikte değerlendirilmelidir.

Farazi olaydan görüleceği üzere, şufa davasında ödenecek bedelin belirlenmesi yalnızca taşınmazın değerine değil, uygulanacak kanuni düzenlemeye ve yargılamanın durumuna da bağlıdır.

8. Şufa Davasında Önalım Bedeli Mahkemeye Yatırılmak Zorunda mıdır?

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025 yılında değiştirilen ikinci fıkrası, önalım hakkı sahibinin mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini belirlenen yere, verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmasını öngörmektedir.

Düzenlemede yatırılan bedelin nemalandırılması ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgili kişiye ödenmesi de hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca belirlenen bedelin kesin süre içerisinde yatırılmaması hâlinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemeyeceği düzenlenmiştir.

Anayasa Mahkemesinin 2026 tarihli kararıyla bu fıkra iptal edilmiş olmakla birlikte, iptal 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe gireceğinden mevcut yargılamalarda verilen bedel yatırma kararlarının göz ardı edilmesi önemli hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle davacı paydaşın mahkemece verilen süreleri ve bedelin yatırılmasına ilişkin kararları dikkatle takip etmesi gerekmektedir.

9. Hisseli Tapuda Fiilî Taksim Varsa Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?

Hisseli taşınmazlarda karşılaşılan önemli hukuki meselelerden biri de fiilî taksim durumudur.

Fiilî taksim, taşınmazın tapu sicilinde paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı bulunmasına rağmen paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında paylaşarak kullanmalarıdır.

Örneğin bir tarım arazisi tapuda dört kişi adına hisseli olarak kayıtlı olabilir. Ancak paydaşlar uzun yıllardır arazinin belirli bölümlerini birbirlerinden bağımsız biçimde kullanıyor olabilir.

Bu tür durumlarda, taşınmazın fiilen bölüştürülmüş olması ve tarafların davranışları, önalım hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanılıp kullanılmadığı bakımından önem taşıyabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağını da kapsamaktadır.

Ancak taşınmazın belirli bölümlerinin ayrı ayrı kullanılması, her durumda önalım hakkının kullanılamayacağı anlamına gelmez.

Fiilî kullanımın niteliği, paydaşlar arasındaki anlaşma ve taşınmazın geçmişteki kullanım biçimi birlikte incelenmelidir.

Farazi Olay: Fiilen Bölüşülmüş Hisseli Tarla

Konya'da bulunan 20 dönümlük bir tarla, dört kardeş adına hisseli olarak kayıtlıdır.

Kardeşler yaklaşık yirmi yıldır tarlanın ayrı bölümlerini kullanmaktadır.

Kardeşlerden biri, kendisinin kullandığı bölümle ilişkilendirdiği hissesini üçüncü kişiye satmıştır.

Diğer kardeş, satılan pay üzerinde önalım hakkını kullanmak istemektedir.

Bu durumda yalnızca tapuda hisseli mülkiyet bulunmasına değil, taşınmazın uzun yıllardır nasıl kullanıldığına ve önalım talebinin somut olayda dürüstlük kuralıyla bağdaşıp bağdaşmadığına da bakılması gerekebilir.

10. Şufa Hakkından Önceden Vazgeçilebilir mi?

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde önalım hakkından feragat ve belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ayrı şekilde düzenlenmiştir.

Önalım hakkından genel olarak feragat edilmesi için işlemin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Buna karşılık belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.

Bu iki işlem hukuki sonuçları bakımından birbirinden farklıdır.

Örneğin bir paydaşın belirli bir satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmayacağını yazılı biçimde bildirmesi, her zaman ileride gerçekleştirilecek bütün satışlar bakımından genel feragat anlamına gelmez.

Bu nedenle hisseli taşınmaz satışlarında alınan muvafakat ve vazgeçme belgelerinin içeriği, şekli ve hangi satışa ilişkin olduğu dikkatle değerlendirilmelidir.

11. Miras Kalan Hisseli Taşınmazlarda Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?

Miras kalan taşınmazlarda şufa hakkı, özellikle kardeşler ve diğer mirasçılar arasında sıkça gündeme gelmektedir.

Ancak miras nedeniyle birden fazla kişinin taşınmazda hak sahibi olması, her zaman doğrudan yasal önalım hakkının kullanılabileceği anlamına gelmez.

Miras ortaklığı devam ettiği sürece elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir. Bu mülkiyet türünde mirasçıların taşınmaz üzerinde bağımsız olarak belirlenmiş payları bulunmamaktadır.

Buna karşılık taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve paydaşlardan birinin kendisine ait payı üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer şartların da bulunmasıyla önalım hakkı gündeme gelebilir.

Farazi Olay: Miras Kalan Arsanın Üçüncü Kişiye Satılması

Bir babanın vefatından sonra Konya'da bulunan arsa, mirasçıları olan üç çocuğuna intikal etmiştir.

Daha sonra taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet kurulmuş ve mirasçıların payları tapuda belirlenmiştir.

Mirasçılardan biri kendisine ait payı üçüncü bir kişiye satmıştır.

Bu durumda diğer mirasçılar, paydaş sıfatına sahip olmaları ve kanuni koşulların oluşması hâlinde önalım hakkını kullanabilir.

Ancak taşınmaz hâlen elbirliği mülkiyetine tabi olsaydı, miras payının devrine ilişkin işlem ayrı hukuki kurallar kapsamında değerlendirilecekti.

Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda uyuşmazlığın çözümü için hem miras hukukuna hem de taşınmazın mülkiyet türüne ilişkin hükümlerin birlikte incelenmesi gerekir.

12. Şufa Davasında İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?

Önalım hakkına dayalı dava açıldıktan sonra, payı satın alan kişinin taşınmazı başka bir kişiye devretme ihtimali ortaya çıkabilir.

Bu nedenle dava konusu payın yargılama sırasında üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla hukuki koruma tedbirleri gündeme gelebilir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389 ve devamı maddeleri kapsamında, ihtiyati tedbir şartlarının bulunması hâlinde mahkemeden uygun tedbir kararı verilmesi talep edilebilir.

Ancak önalım davası açılması, tapuda kendiliğinden devir yasağı oluştuğu anlamına gelmez.

İhtiyati tedbir hakkında karar verilebilmesi için kanuni şartların mevcut olması gerekir.

Ayrıca tedbirin kapsamı, gerekliliği ve ölçülülüğü mahkeme tarafından değerlendirilir.

13. Şufa Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın öncelikle tapu kaydını ve satış işlemini incelemesi önemlidir.

Özellikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığı, satışın hangi tarihte gerçekleştiği, alıcının daha önce paydaş olup olmadığı ve noter bildiriminin yapılıp yapılmadığı belirlenmelidir.

Bunun yanında önalım bedelinin yatırılması için gerekli mali imkânların değerlendirilmesi de önem taşır.

Önalım hakkının yalnızca dava açılmasıyla sınırlı olmadığı; yargılama giderleri, bedel yatırma yükümlülüğü ve tapu tescil aşamalarını da kapsadığı unutulmamalıdır.

Diğer taraftan 2025 ve 2026 yıllarında yapılan düzenlemeler nedeniyle, satış tarihi ile davanın açıldığı tarih arasındaki fark daha da önem kazanmıştır.

Özellikle devam eden davalarda Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, yürürlük tarihi ve yargılama sırasında uygulanacak hükümler birlikte değerlendirilmelidir.

14. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl kullanılır?

Yasal önalım hakkı, payını üçüncü kişiye satan hissedardan değil, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır. Davada, kanuni şartlar kapsamında satılan payın davacı adına tescili talep edilir.

2. Hissedar kendi payını diğer hissedarlardan habersiz satabilir mi?

Kural olarak paylı mülkiyette paydaş, kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir. Ancak payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlara kanuni koşullar çerçevesinde önalım hakkı kullanma imkânı verebilir.

3. Şufa hakkı kaç yıl içerisinde kullanılmalıdır?

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda azami süre bir yıldır. Bu tarihten önce yapılan satışlarda eski iki yıllık süre uygulanır. Ayrıca noter bildiriminin yapılması hâlinde üç aylık süre dikkate alınmalıdır.

4. Şufa davası açmak için noter ihtarı göndermek yeterli midir?

Hayır. Yasal önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Noter ihtarı tek başına önalım hakkının dava yoluyla kullanılmasının yerine geçmez.

5. Anayasa Mahkemesi şufa hakkını kaldırdı mı?

Hayır. Anayasa Mahkemesi, önalım hakkının kendisini değil, önalım bedelinin mahkemece rayiç değer üzerinden belirlenmesine ilişkin düzenlemeyi iptal etmiştir.

6. Anayasa Mahkemesinin son kararı ne zaman uygulanacak?

16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararın iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme yürürlüğünü korumaktadır.

7. Şufa davasında tapudaki satış bedeli mi yoksa rayiç bedel mi ödenir?

11 Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki TMK m.734/2, rayiç bedel esasını öngörmektedir. Ancak bu düzenleme AYM tarafından iptal edilmiş ve iptalin yürürlüğü 6 Ağustos 2027'ye ertelenmiştir. Davanın durumu ve uygulanacak geçiş hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

8. Bir hissedar payını başka bir hissedara satarsa şufa hakkı doğar mı?

Kural olarak hayır. Yasal önalım hakkı, payın mevcut paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde gündeme gelir.

9. Miras kalan tarlada şufa hakkı kullanılabilir mi?

Taşınmazın mülkiyet türüne bağlıdır. Miras ortaklığında elbirliği mülkiyeti bulunması ile taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmüş olması farklı hukuki sonuçlar doğurur. Paylı mülkiyette üçüncü kişiye yapılan satışlar bakımından önalım hakkı gündeme gelebilir.

10. Şufa davası hangi mahkemede açılır?

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Sonuç: Şufa Hakkında Satış Tarihi, Dava Süresi ve Anayasa Mahkemesi Kararı Birlikte Değerlendirilmelidir

Hisseli taşınmazlarda şufa hakkı, paydaşların üçüncü kişilere yapılan pay satışları karşısında mülkiyet ilişkilerini koruyabilmelerini sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır.

Ancak bu hakkın kullanılması, belirli kanuni koşullara ve hak düşürücü sürelere bağlıdır.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkına ilişkin önemli değişiklikler gerçekleştirilmiştir. Özellikle azami hak düşürücü sürenin iki yıldan bir yıla indirilmesi ve önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesinin öngörülmesi, şufa davalarının hukuki değerlendirmesini önemli ölçüde etkilemiştir.

Ardından Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E.2026/23 ve K.2026/162 sayılı kararıyla rayiç bedel esasına ilişkin düzenleme Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edilmiştir.

Ancak iptal hükümlerinin 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek olması, özellikle hâlen devam eden davalar açısından önem taşımaktadır.

Bu nedenle önalım hakkına ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca tapuda belirtilen satış bedeline veya taşınmazın piyasa değerine bakılarak sonuca ulaşılması mümkün değildir.

Satışın tarihi, taşınmazın mülkiyet türü, noter bildiriminin yapılıp yapılmadığı, tarafların hukuki sıfatları, davanın açıldığı tarih ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

Konya'da faaliyet gösteren Aygören Hukuk ve Av. Ramis Çağatay Aygören tarafından hazırlanan bu yazı, hisseli tapularda şufa hakkının kullanılması ve son Anayasa Mahkemesi kararı hakkında genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Konya miras avukatı ve Konya gayrimenkul avukatı aramalarına konu olan hisseli taşınmazlar, miras kalan gayrimenkuller, önalım hakkı ve tapu iptali ve tescil davalarında somut olayın özellikleri doğrultusunda hukuki değerlendirme yapılması gerekmektedir.